요약
리얼페이지 임대료 담합 소송에서 임대 사업자들이 낸 합의금 약 3억 6천만 달러를 연방 법원이 승인했습니다.
미국 내슈빌 연방 법원이 이 합의가 세입자들에게 공정하고 적절하다고 판단했습니다. 2022~2023년 제기된 이 소송은 리얼페이지와 대형 임대 사업자 약 50곳이 소프트웨어로 담합해 임대료를 경쟁 수준보다 끌어올렸다고 주장했습니다.
왜 중요한가
- 합의금은 2018년 10월부터 2025년 11월까지 리얼페이지 제품을 쓴 단지에 살던 미국 세입자에게 돌아갑니다.
- 업체들은 경쟁사의 비공개 데이터를 가격 추천에 쓰지 않기로 했습니다. 문제 삼은 지점이 소프트웨어 자체보다 데이터 공유였음을 보여 줍니다.
- 주 정부들이 연방 당국과 따로 소송을 이어 가고 있어 알고리즘 가격 책정을 둘러싼 다툼은 끝나지 않았습니다.
핵심 내용
- 2025년 10월 27개 사업자가 1억 4,180만 달러, 2026년 5월 11개 사업자가 2억 1,800만 달러에 합의했습니다.
- 어느 회사도 잘못이나 법적 책임을 인정하지 않았습니다.
- 워싱턴 DC 등 5곳의 검찰총장이 자기 소송이 막힐 수 있다며 반대했지만 웨이벌리 크렌쇼 판사는 받아들이지 않았습니다.
- 미국 법무부는 2025년 11월 별도 소송에서 리얼페이지와 합의했고, 주·지방 소송 여러 건은 아직 진행 중입니다.
- 반독점 전문가 피터 카스텐슨은 합의문만으로는 업체 간 공조가 줄어들지 알 수 없다고 했습니다.
HN 반응
- 일부 이용자는 리얼페이지가 이미 10년 치 실제 임대료 데이터를 쥐고 있어 이번 합의는 솜방망이이고 담합은 계속될 것이라고 봤습니다.
- 반면 알고리즘 책정을 금지한 지역에서도 임대료가 별로 내리지 않았다며 진짜 문제는 공급 부족이라는 반론도 나왔습니다.
“어느 업체도 잘못이나 책임을 인정하지 않았습니다. 다만 리얼페이지(RealPage)의 수익 관리 시스템이 가격을 추천할 때 입력값으로 쓰도록 비공개 데이터를 제공하는 일을 중단하고, 경쟁사의 비공개 데이터로 가격 추천을 하는 방식으로 리얼페이지의 RMS를 쓰는 일도 중단하기로 합의했습니다.”
좋아요, 근데 리얼페이지는 10년치 실제 가격 데이터를 갖고 있어서 앞으로도 이 임대 업체들에 계속 조언을 해 줄 수 있잖아요. 서비스 사이에 아주 확실한 경계선이라도 긋지 않는 한 이런 일은 또 벌어질 거예요.
정작 문제의 핵심은 건드리지도 못했고, 이 업체들이 이런 솜방망이 처벌 한 번에 담합을 그만둘 리도 없습니다.
절대 안 멈춥니다. 수작업으로 계속할 거예요. 이미 해 왔고요. 이 소프트웨어는 그 수고를 덜어 줬을 뿐입니다.
게다가 지금은 AI 도구로 가격 협상을 포함한 임대 관련 이메일을 처리하고 있습니다.
이런 도구에는 상당한 양의 데이터 과학 작업이 들어가는데, 목표는 분명히 임대료를 높게 유지하는 것입니다. 쓸 수 있는 데이터를 전부 동원해서(예를 들면 신용 점수, 그 업체 소유의 다른 건물에서의 거주 이력, 납부 이력, 지역 가격 동향 등 수없이 많습니다) 당신이 낼 용의가 있는 최대 금액을 뽑아내는 거죠.
대형 임대 업체는 사실상 거의 모든 채널, 즉 이메일, 웹사이트 채팅, 문자, 이제는 전화에서까지 이런 도구를 씁니다.
그래서 저희가 https://fless.io 를 만들었습니다. 세입자 쪽에도 같은 전술을 일부 제공해서 판을 공평하게 만들고, 이메일 주고받고 일정 잡는 번거로움도 덜어 드리려고요.
애초에 문제가 있기는 한 건가요? 알고리즘으로 임대료를 정하는 관행을 금지한 지역에서도 임대료가 눈에 띄게 내려가지 않았다는 설득력 있는 주장을 본 적이 있습니다. 저는 문제가 전적으로 공급 쪽에 있다고 거의 확신하게 됐어요.
문제는 정치적인 겁니다. 건물주가 모든 층위의 정부를 쥐락펴락하면서 그 힘으로 주택 공급을 인위적으로 억제하고 있어요.
건물주는 개발업자가 아닙니다. 공급을 통제하지 않아요.
정치인은 전부 건물주고, 이들이 법 제도를 통해 공급을 통제합니다.
다시 말씀드리지만, 건물주는 고객 서비스 직종입니다. 주택을 짓는 건 건물주가 아니라 개발업자고, 정치적으로 대변되는 쪽도 개발업자지 건물주가 아닙니다. 제가 사는 도시는 새 세입자 보호법을 통과시킨 뒤 약 1만 5천 호를 잃었고, 그 때문에 임대료가 올랐습니다. 그러자 시에서는 시장을 개선할 방법을 건물주들에게 물어보더니, 들은 내용으로는 아무것도 하지 않았고요.
미국에서는 조금이라도 부유하거나 정치적 영향력이 있는 사람이라면 사실상 전부 부동산을 갖고 있습니다. 부동산을 가진 사람 입장에서 자기 이익에 가장 맞는 선택은 부동산을 더 짓지 않는 거예요. 중상류층 중에는 재산 전부가 부동산인 사람도 많습니다.
집을 더 쉽게 지을 수 있게 만들려는 정치적 의지는 어디에도 사실상 없어요.
“잃었다”고요?! 건물주들이 아파트를 번쩍 들어서 다른 도시로 옮기기라도 했나요? 아니면 한 방 먹이려고 버틸 만큼 정말 여유가 있는 건가요?
콘도로 팔아 치운 거라면 좋은 일입니다. 우리에게 필요한 건 집주인이 더 많고 건물주가 더 적은 사회니까요.
노동자의 손에 부가 더 많이 쥐어지면 자기 주거 문제를 스스로 해결할 수 있고, 건물주의 손에 부가 덜 쥐어지면 주택 개발을 방해하지 못하게 됩니다.
그렇게 간단한 문제였다면 빈곤은 진작 사라졌겠죠. 심각한 문제를 가장 단순한 구호로 줄여 버리면 누구에게도 도움이 안 됩니다.
제가 사는 동네에서는 가장 큰 부동산 개발업자들이 카운티 위원들, 도시계획·용도지역 위원회와 대놓고 절친입니다.
그것도 “같은 모임에 드나드는” 정도가 아니라 “애들 데리고 같이 휴가 가고”, “서로 결혼식 들러리를 서 주고”, “서로 아이의 대부모가 되어 주는” 사이예요.
그러고도 뻔뻔하게 시민들이 화를 내면 놀란 척합니다. 교통 조사는 간선도로에 도로 용량도 없고 차선을 늘릴 여지도 없다고 나왔고, 해안선 환경영향평가는 부정적인 영향이 있다고 나왔는데도, 위원회는 친구들과 그들의 개발 사업을 눈 하나 깜짝 않고 승인해 주거든요.
실명을 대 가며 망신을 줄 수도 없어요. 부끄러움이라는 게 없으니까요. 크든 작든 어느 도시나 다 이런 식인 것 같습니다.
사람보다 집이 더 많아요. 인위적으로 제한되고 있는 건 임금입니다. 임금이 오르면 노동자와 기업 모두에게 엄청난 이득이 될 겁니다. 일하지 않는 사람들과 부동산에는 재앙이겠지만요.
소득이 가장 높은 지역에서는 사람보다 집이 많지 않습니다. 서니베일의 중위소득은 미국 전체의 두 배인데, 중위 주택 가격은 5배나 비쌉니다.
거기서 5년 이상 머물며 일할 계획이라면 그래도 그만한 가치가 있지 않나요?
임금이 오르면 부동산이 왜 치명타를 입는지 잘 모르겠습니다. 두 가지가 어떻게 이어지는지 알려 주실 수 있을까요?
단순하게 생각하면, 모두의 임금이 곧 두 배가 된다는 걸 알았다면 그 전에 부동산을 꽤 많이 쥐고 있었으면 좋겠다 싶을 텐데요.
임금이 오르면 노동으로 생산되는 모든 것이 더 비싸집니다. 일해서 먹고사는 사람들은 임금도 더 높으니 감당할 수 있으니까 문제가 없어요. 하지만 일하지 않는 사람들에게는 문제입니다. 생활비를 대려고 남는 부동산을 팔아야 할 수도 있으니까요.
그런데 더 중요한 건, 임금을 올릴 여지를 만들려면 일하지 않는 사람들에게 가는 혜택을 없애거나 줄여야 한다는 점입니다. 실업자에게는 문제가 아닙니다. 임금이 높아지면 일자리가 없는 사람은 일하기 싫은 사람뿐일 테니까요. 하지만 일하기 싫은 사람, 예를 들어 부동산으로 먹고살고 싶은 사람에게는 큰 문제죠.
임금이 오르면 사람들이 부동산을 사거나 임대료를 낼 돈이 더 생긴다는 게 직관적인 반응이지만, 저는 부동산을 끌어내리는 효과가 훨씬 강하다고 봅니다. 증거도 있어요. 노동자 임금이 높았던 시기를 겪은 나라에서는 어디든 그 시기에 노동자가 살 수 있을 만큼 부동산이 쌌습니다.
진짜 궁금해서 묻는 건데요. 가난에서 벗어나는 개발도상국 말고 선진국 사례에서도 그런 증거가 있나요? 제가 보기엔 임금이 먼저 오르고, 시장이 새 수준에 도달하는 동안 부동산이 한동안 뒤따라 오르는 것 같거든요. 말이 되나요?
저는 임금이 높거나 오르는 것이 경제가 발전하기 위한 기반이라고 생각합니다. 그러니까 제가 이해한 게 맞다면, 말씀하신 것과는 원인과 결과가 반대예요.
높은 임금과 값싼 주택은 제2차 세계대전 이후 발전하던 시기에 아마 모든 선진국이 겪은 현실이었을 겁니다.
건물주들이 다른 모든 사람과 똑같이 임대료를 올리지 않을 이유가 있나요? 모든 게 같은 비율로 곱해지면 달라지는 건 없습니다. 임금이 2배가 돼도 임대료와 식비를 비롯한 모든 것이 2배가 되면 구매력은 그대로예요.
임금이 충분히 높으면 더 많은 사람이 주택 건설에 투자할 수 있습니다. 그래서 건물주들이 가격을 올리면 시장이 균형을 찾게 되죠.
하지만 부의 격차가 계속 벌어지니 일자리가 좋은 지역에서 밀려나는 노동자가 늘어서, 투자할 수 있는 노동자는 점점 줄어듭니다. 그 사이 부자들은 마진이 더 높은 산업에 계속 돈을 투자하고요. 주택을 충분히 가진 건물주에게는 집을 더 짓는 게 마이너스 수익률일 수 있다는 점, 그리고 모두가 그 사실을 서로 알고 있다는 점을 생각해 보세요!
못 믿겠으면 데이터센터 붐이 얼마나 순식간에 현실이 됐는지 떠올려 보세요. 그 돈이 전부 대기하고 있었고, 마음만 먹으면 짧은 시간에 엄청난 건설 활동으로 바뀔 수 있었다는 게 분명히 드러났잖아요.
임대료는 수요와 공급으로 정해지니까요. 너무 높게 받으면 세입자가 다른 데로 갑니다.
저는 이게 정말 맞다고 생각하지 않습니다. 노숙인 수와 빈집 수만 단순히 비교하면 맞는 말이겠지만, 다음 세 가지를 놓치고 있어요.
시장이 원활하게 돌아가려면 어느 정도의 빈집이 필요합니다.
노숙인은 아니지만 집이 더 있었다면 더 얻었을 사람이 많습니다(룸메이트, 전 연인, 가족 등과 같이 사는 경우).
거기 살고 싶은 모든 사람을 수용할 만큼 집이 충분하지 않은 지역이 많습니다. 충분했다면 사람들이 다른 지역에서 이사 왔을 거예요.
사실 이게 정통 경제학의 입장입니다. 정부는 공무원에게 임금을 더 많이 주고(채용도 늘려서) 인플레이션을 일으킴으로써 생산적인 경제(건물주처럼 지대를 추구하지 않는 부분)를 부양해야 한다는 거죠. 그러면 민간 고용주도 임금을 올려 줄 수밖에 없고 높은 인플레이션이 생깁니다. 왜 그러냐고요? 공공과 민간의 기존 부채가 깎이기 때문입니다. 지대 추구에는 아주 나쁘고, 생산적으로(돈을 벌며) 사는 사람에게는 좋은 일이죠.
물론 여기서 문제도 드러납니다. 연금도 같이 깎인다는 거예요. 연금이 지대 추구 계층의 큰 부분이니까요.
적당한 인플레이션이 있어야 하는 다른 좋은 이유들도 있습니다.
인플레이션이 너무 낮거나 아예 없다면 돈으로 뭔가를 할 유인이 줄어듭니다. 당장 쓸 필요 없는 돈이 많고 그냥 안전하게 보관하고 싶을 뿐인데, 시간이 지나도 가치가 줄지 않는다면 금고나 비투자 계좌에 넣어 두지 않을 이유가 있을까요? 위험을 무릅쓰고 남에게 빌려줄 유인이 뭐죠?
물론 이자율이 유인이라고 할 수 있겠지만, 대안은 위험이 전혀 없는 쪽입니다. 인플레이션은 “위험 제로”를 천천히 가치가 줄어드는 것이 거의 확실한 상태로 바꿔서, 자본을 가진 사람이 그 돈으로 적어도 약간의 위험은 있는 일(예: 국채 형태로 정부에 빌려주거나 예금자 보호가 되는 은행 계좌에 넣는 일)을 하게 만듭니다.
부채는 평판이 좋지 않고 분명 과도하게 쓰이고 남용될 수 있지만, 경제의 효율을 높여 주는 것이기도 합니다. 돈이 가만히 놀지 않고 경제에 적극적으로 참여하는 양을 극대화해 주니까요.
구매를 놓치는 위험도, 투자 수익을 놓치는 위험도 0이 아닙니다. 동기 부여 측면에서 인플레이션과 디플레이션은 다를 게 없고, 거울에 비친 같은 것입니다.
디플레이션은 극히 드물고, 해롭지 않고, 바로잡기도 아주 쉽습니다. 반면 인플레이션은 단연코 가장 부패한 경제 현상이고, 바로잡기 어렵고, 수많은 경제를 망치고 전쟁과 파괴와 기근을 불러왔습니다.
허수아비 논증입니다. 부채 자체가 나쁘다고 한 사람은 없어요. 그래도 말을 꺼내셨으니 바로잡자면, 현실에서 부채는 “과도하게 쓰이고 남용될 수 있는” 정도가 아니라 일상적으로 남용되고 과도하게 쓰이고 있으며, 인플레이션이 그 큰 부분을 차지합니다.
설명해 주실 수 있나요? 당신이 일을 한다고 해 보죠. 월세를 내는 것도 아니고, 연금으로 사는 것도 아니고, ... 그렇다면 인플레이션의 뭐가 나쁜 건가요?
일을 하든 안 하든 상관없습니다. 인플레이션은 모두의 저축을 훔쳐 가요. 임금은 인플레이션보다 느리게 오르니 임금도 훔쳐 가고요. 자산 쏠림을 일으키고, 스스로를 먹이로 삼아 커지고, 부패가 부추기는 거품을 키우고, 인플레이션으로 뽑아낸 자금은 독점과 과두제로 이어지고, 인플레이션으로 히틀러 같은 자를 앉히거나 선거를 조작할 수도 있습니다. 이야기하자면 끝이 없어요.
맞아요, 살아 있지 않다면 인플레이션은 상관없죠. 그 밖의 모든 경우에는 상관이 있습니다. 무슨 말씀을 하시는지 모르겠습니다. 아니, 본인이 무슨 말을 하는지 본인도 모른다는 걸 알겠습니다.
경제에서 은행의 역할이 무엇이고 무엇이어야 하는지를 전혀 모르시는 게 아주 분명합니다. 그걸 모르면 주류 경제학이라는 낮은 기준으로 봐도 말이 안 되는 주장을, 거창하고 알쏭달쏭하게 계속 늘어놓게 될 겁니다. 여기서 경제학 개론 강의를 통째로 칠 수는 없어요. 우리에게 왜 은행이 있고, 어떻게 돌아가고, 무엇을 이루려는 것인지는 스스로 알아내세요.
다행히 일하는 사람들의 저축은 사실상 없는 것과 같고, 게다가 임금이 있습니다. 그러니 가난한 노동자에게는 영향이 없어요. 하지만 맞아요, 저축은 파괴하기 때문에 부자들은 타격을 입고 가난한 사람은 안 입습니다. 부자에게는 당신이나 나에게 없는 저축이 있으니까요. 국가에도 없는 저축이 있고요.
임금이 인플레이션보다 느리게 오른다는 게 바로 요점입니다. 정부가 임금을 더 많이 줘서 이를 단축하면 임금이 인플레이션과 같은 속도로, 심지어 더 빠르게 오를 수 있어요.
저는 아직도 (1970년판) 경제학 교과서 원본을 갖고 있습니다. 거기에 이렇게 해야 한다고 나와 있어요. 인플레이션을 10% 정도로 의도적으로 높이면 가난한 사람들의 빚이 사라져서 도움이 되고, 경제 안의 모든 종류의 저축에 타격을 줍니다. 그래서 부자들이 원하지 않는 거죠. 모두를 평등하게 만들어 주니까요.
그건 그렇고, 애초에 이런 주장을 왜 하시는지 모르겠습니다. 미국 정부도 EU 정부도 예산 균형을 맞추지 않을 겁니다. 둘 다 4년쯤 뒤면 빌릴 수 있는 돈보다 갚아야 할 돈이 더 많아지는 시점에 이르는데, 다시 말해 그때는 10% 같은 인플레이션이 없으면 예산에 직접 타격이 오는 시점입니다. 그러면 큰 조직이 예산에 타격을 받았을 때 늘 하는 대로 할 겁니다. 인플레이션을 높이려고 무슨 짓이든 하겠죠. 그리고 정부가 인플레이션을 일으키려고 든다면 ... 쉽습니다. 아주아주 쉬워요.
다시 말해 막을 수 없습니다. 저도 못 막고 당신도 못 막아요. 둘 중 하나가 일어날 겁니다. 정부가 지금 당장 예산 균형을 맞추든가, 10% 인플레이션이 오든가. 예산 균형이라는 발상 자체가 웃음거리니, 남는 건 두 번째 선택지뿐입니다.
운이 좋다고요? 인플레이션이 소득을 계속 갉아먹으니 저축을 못 하는 겁니다. 다시 말하지만 임금 상승은 인플레이션을 따라가지 못해요. 주거비와 다른 모든 걸 보세요.
사실이 아닙니다. 이미 두 번 설명했잖아요.
사실이 아닙니다. 부자들에게는 저축이 없어요. 있는 건 부동산과 투자 자산이고, 인플레이션은 그들이 그걸 더 늘리는 수단입니다. 가난한 사람들은 살아남으려고 싼값에 팔 수밖에 없고, 부자들은 그걸 다 삼켜 버립니다.
또 거짓말이군요. 담보가 부족한 가난한 사람들은 늘 소액을 빌립니다. 월급날 대출을 생각해 보세요. 금리는 인플레이션에 따라 오르는 데다 부자들이 받는 금리보다 몇 배나 높습니다. 인플레이션은 큰돈을 드문드문 빌리는 부자에게나 도움이 되지, 가난한 사람에게는 전혀 도움이 안 됩니다. 이들에게는 인플레이션이 커지면 임금이 더 깎이고, 빚은 더 늘고(그리고 더 비싸지고)요. 자기 그림자보다 빨리 달릴 수는 없습니다. 이해하시겠어요?
부자들의 자산에는 타격이 없습니다. 인플레이션보다 빨리 오르니까요. 재정적으로 짓눌린 가난한 사람들로부터 더 많은 자산을 빨아들이는 것까지 포함하면 더 그렇죠.
거짓말이 점점 도를 넘고 있네요. 부자들은 가난한 사람보다 빚이 훨씬 많습니다. 값이 오르는 자산을 담보로 훨씬 좋은 금리와 훨씬 긴 만기로 빌리니까, 인플레이션이 클수록 갚는 돈이 줄어들어요. 이들은 무엇보다 인플레이션을 사랑합니다. 더 부자로 만들어 주니까요. 제 말을 이해하지 못하겠다면, 경험 있는 권위자의 말을 들어 보세요. 트럼프 본인의 말입니다. “인플레이션 덕분에 나는 아주 부자가 됐다.”
엉터리 경제학 책은 널리고 널렸어요. 저자와 제목을 알려 주세요. 허술한 경제학 책 놀려 먹는 걸 좋아하거든요. 정말 많아서 얼마나 재미있는지 몰라요.
드디어 말이 되는 주장이네요. 불가피성이 주장이 될 수 있다는 점에서 그렇다는 얘기지만요. 다만 저는 인플레이션을 막으려는 게 아니라, 체계적인 해법을 염두에 두고 그 구조적 원인을 분석하는 겁니다. 이번에는 막을 수 없다고 해도 다시는 일어나게 두면 안 되죠. 게다가 저는 모든 선택지를 살펴보고 싶습니다.